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부동산 재테크 초보자 어디에 제일 먼저 투자를 시작하는 것이 좋을까?부동산 규제 마지막 투자처 지식산업센터에 투자하라.
지식산업센터 가치연구소 소장 송광자  |  park@newsfinder.co.kr
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승인 2021.03.16  12:22:04
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지식산업센터 가치연구소 소장 송광자

주택을 매입하려면 대출 규제가 매우 심하다.

2019년 12.16 대책과 2020년 6.17 대책으로 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 강하게 드러났다.

2020년 7월을 전,후로 전체 규제지역(투기과열지구,투기지역.조정대상지역)내 주택구입을 하려면 주택담보대출을 받을 경우 주택가격에 상관없이 6개월 내 전입을 해야 한다.

LTV(담보인정비율)은 9억원 이하면 40%, 9억원 초과시는 20%를 받게된다.

요즘 대부분의 아파트는 15억원 대가 훌쩍 넘는데...15억원을 초과시는 0%다.

전혀 대출을 받을수 없게 되었다.

아파트단지에서 부동산업을 하는 분들의 볼멘소리도 나올법하다.

거래가 거의 이루어지지 않고 있단 뜻이기도 하다.

주택담보대출이 처음일땐 40%,주택담보대출이 한 건 이상 있을 경우 최대 30%이다.

세대원 전체를 합쳐 2주택 이상인 경우 아예 대출을 받을수 없게 된다.

지식산업센터는 어떨까?

지식산업센터는 대출을 80~90%이상 그것도 저금리로 받을수 있다.

실사용을 목적으로 한다면 최대 90%이상을 받을수 있다.

임대를 목적으로 취득하는 경우에도 80%이상 가깝게 받는 것을 옆에서도 지켜 볼수 있었다.

3,000~4,000만원 정도만 있다면 서울시내는 아니더라도 서울에서 가장 가까운 곳에 20평대

지식산업센터의 주인이 되어 월세를 100만원 가까이 받을수 있다.

그곳이 바로 성남공단, 성남하이테크밸리이다.

이보다 더 좋은 투자처가 어디 있는가?

이렇게 90% 이상을 대출받으면 근저당권 설정 시 채권최고액(이자,반환소송비 등...)이 원금보단 조금 높게 설정하여 통산 매매가의 120%를 채권자가 설정해 놓는다.

간혹 임차인들은 채권최고액이 매매가격보다 높아 임대차계약을 할 때 당황 할때가 여러번 있다.

예를 들자면 10억 원짜리 지식산업센터를 샀다면 9억원을 대출을 받았고,채권최고액은 대출금 9억 원의 120%인 10억8,000만 원이 설정되어 기록되어 있을 것이다.

이때 임차인들은 놀라는 것이다.

그러나 놀랄인은 없다.

지식산업센터는 대부분 월세를 놓는다.보증금은 월세(임대료)의 10배가 통상적이다.

경매라도 넘어가게 된다면 경매 진행을 알게 된 때부터 월세를 안내도 나갈 즈음 보증금을 다 찾아갈수 있기 때문이다.

지식산업센터 투자는 수익형 부동산이다.

월세가 꼬박꼬박 나온다는 뜻이다.

노후에 월세를 받으며 편안한 삶을 바라보기에도 참 좋다.

아파트처럼 매도시 차익이 실현되는 차익형 부동산이 아니다.

증여에도 탁월한 세제혜택등이 많아 요즘 같은 규제 시대속에 최고의 투자처임이 틀림없다.

서울의 지식산업센터투자 수익률을 은행 이자와 비교 한다면 그냥 웃음이 나온다.

그만큼 비교 차체가 안될 만큼 수익률이 높다는 뜻이다.

물론 전국적으로 총 1,213개의 지식산업센터가 있다.

경기도,서울권에 총 981개 정도가 있다. 80% 정도가 수도권에 집중 되어 있다.

이것은 분양등이 잘 이루어 질수 있는 위치에 지식산업센터를 건축하려는 의도로 볼 수 있다.

필자가 문정동 , 성수동, 가산디지털단지, 성남공단,영등포구 등 수없이 탐문하고 자료를 수집한 결과 더 이상 지식산업센터를 지울수 있는 땅이 거의 없다고 보여진다.

이것만으로 지식산업센터는 가격이 하락 하는 것은 쉽지 않을 듯 하다.

물론 서울 시내가 아닌 서울 근교 이외의 곳은 많은 생각을 해봐야 한다.

지하철역 등이 가까워 나홀로 지식산업센터는 그래도 투자의 매력이 있다.

산업단지 등으로 묶여 수십개의 지식산업센터가 몰려있어 실사용자들이 많은 곳은 지하철이 다소 떨어져 있다 해도, 실사용자가 많다는 것은 임차등이 잘 이루어 진다는 뜻이기도 하다.

이런곳에 투자를 한다면 그것도 소액으로 내건물(집합건물)을 소유하는 것은 초보 투자자들에게 더욱 좋은 투자처는 없을 것이다.

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